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精品民宿的“从1到100”

来源:虎嗅网 编辑:天使不投资人 时间:2017-11-22

LOCALS路客是一家精品民宿平台。民宿早已不是新鲜词,但路客特别突出的「精品」二字该作何理解,是民宿的「量变」还是「质变」,不仅普通住客,就连不少房东也还不甚熟悉。在与原7天酒店CEO,路客精品民宿创始人苏同民交流时,他的第一句话便足以解释何谓「精品」的疑问。

精品民宿的“从1到100”


2014年开始,我在国内就没住过酒店

2014年的时候,苏同民在上海入住了一家相当不一般的民宿。这家民宿的房东是个设计师,整个房屋的环境不仅干净整洁,从装修到家具,都别有一番风味。民宿配有管家,有打扫卫生的阿姨,住起来就像五星酒店一样舒适便利。最重要的是,这家民宿位于上海的一处弄堂,比任何酒店都更能代表上海特色。

苏同民与设计师房东交流,发现这间民宿并非偶尔为之,而是房东操持已久的生意。这位房东在上海有十多处房源,每处的设计都不一样;不管老客还是新客,都能在不同的风格里找到惊喜。如此精心装扮、配置齐全的民宿,住一晚当然并不廉价,但苏同民也同时观察到,这位设计师的房子入住率很高,经常会有想住也住不进的客人大呼遗憾。

这令苏同民开始考察精品民宿的前途。不难看出,在Airbnb等公司将理念带进中国后,年轻人对民宿的接受程度越来越高,国内的途家、小猪短租等平台也早就证实了自己的价值。然而,苏同民心里想的没这么简单——能让他「再也不住酒店」的民宿,必须解决「干净」和「安全」两个行业痛点,而能实现较高房价和极高入住率的民宿,必然不能脱胎于以往的粗放管理。

现在的年轻人喜欢休闲旅行,不是以往那种日程紧张的旅游。他们要走街串巷,要体验当地人的生活,最好能住在当地人家,和当地人吃在一起。千篇一律的酒店不仅不能满足他们的需求,甚至破坏他们旅行的氛围。

苏同民认为,以往的民宿虽然在一定程度上可以满足「体验式旅行」的需要,但还远远不够。路客民宿所提倡的精品民宿,与普通民宿相比,有着自己独到的要求。

房源方面,苏同民说,只有城市核心居住区的房子可以达到精品民宿的标准。诚然,在任何发展速度较快的城市,城市近郊才是新房最多、房源最广的地方,但近郊地区的「新市民」环境与旅客想体验的城市文化相去甚远,且离城里的吃喝玩乐距离也都过长。「老房子当然稀少,某种意义上难以再生,但正因如此才有不可替代的价值。」苏同民表示。

除了位置,对房子本身的质量,路客民宿也不愿凑合。酒店公寓是最不能接受的一种,因为这明显不能让游客体验本地生活。除此之外,小户型也不可取,一方面居住体验不好,一方面多数小户型都不是本地居民的住所。同样位于核心区域的房子,周围没有好吃好喝的不行,距离地铁超过5分钟也不行。从相当苛刻的要求出发,苏同民决意让「精品」打出差异。
 

如此好房,从哪里来?

2015年初,苏同民决心先做小规模的实验。他在广州租了4套房,找到设计师给每套房做了包装。结果验证了精品民宿的高收入:刨去每月租金,盈利仍然不成问题。一套月租5000元的房,改造成精品民宿后,第一月的收入就有13000元之多。

对精品民宿的玩法,苏同民由此心里有了底儿。房源不多的精品民宿,与满地开花的普通民宿、短租相比,恐怕处于一个供不应求的市场。

可以做饭,可以洗衣,可以会客。一家人旅游,或者两三个朋友同住,条件好的民宿体验超过五星级酒店。同等地段的五星级酒店要多少钱?精品民宿当然受欢迎。

在酒店行业耕耘多年的苏同民比谁都清楚酒店的优劣势所在。他认为现在的年轻人放弃死板、昂贵的酒店是大势所趋,但市场上缺少像样的替代品,精品民宿正是最好的补充。

苏同民在2016年离开7天,并在2016年夏天组建了21人的联创团队,将LOCALS路客正式运营起来。这21人包括酒店、旅游行业的精英,包括知名民宿的房东,包括Uber等「O2O引路人」的城市总经理。

之所以要找这么多联创,苏同民有自己的一套想法。他寻找的都是相关行业有区域负责经验的高管,目的是在创业之初便能一口气铺开成为平台,不要受制于一城一池的缓慢拓展。

有一群各城市总经理帮助,路客民宿在创业之初便覆盖了12个城市。如今,运营还不到1年半的路客已经有11000套以上签约房源,正以每月1500套的速度增加。

除了集合各城负责人的联创团队,苏同民还设置了「城市合伙人」。这些合伙人加入路客民宿后,便要负责起当地房源的运营。快速扎根各大城市的努力收到了成效。如今,路客已经从创业之初的12个根据地扩展到52个,苏同民说:「预期1年内进入30个城市,如今比想象中好。」

虽然房源拓展极快,路客的标准却从未放松,只要好地段的好房子。拿北京来说,后海的四合院京味儿浓厚,三里屯的公寓吃喝方便,这些优质房源才是他们眼中的目标。

好地段本就不多,高质量的房屋自然更少。然而苏同民不觉得这是个障碍,他快速组建起了路客民宿的线下团队——项目经理,设计师,工程队在各城都已落地,任何想加入路客民宿的好房源,出一笔钱后都可改装成「精品民宿」。

视房屋现状、潜力,以及改造目标而定,这笔装修费从几万元到十几万元不等。入住价格在1500元以上的高端房,周围风光优美,房屋面积大,设计感强,智能家居、投影电视等现代化设施一应俱全,改造费用需要十数万。一般入住价格千元以下的,只需3~5万元软装、添置家具即可。

 

民宿与金融

路客民宿为潜在房东提供的服务不只是设计装修。苏同民非常清楚,民宿在中国诞生之初就和金融挂钩,一个好的民宿项目,要想实现规模化,一定要让房东足够省心,能当作投资看待,只做极轻度的管理。

简单来说,除了负责软装,路客民宿也为房屋配置「助理房东」和打扫卫生的阿姨。助理房东是一个具体的人,不仅负责接待客人(就像房东一样), 也像房东一样操心全套运营。路客民宿的所有助理房东都是兼职,主要是熟悉城市、时间充裕、热情好客的大学生和全职妈妈,每位助理房东可以管理5套房。

此外,回归互联网本身,路客的产品接入了途家和Airbnb。房东只要登录路客,就可以同时管理挂在这三个平台的房子,让运营成本降到最低。

但是,在一般房东看来,路客虽然省心,却并不省钱。传统意义上,做个民宿,除了把房挂到Airbnb、小猪短租等平台上,也不用再额外出多少钱了。做路客精品民宿,还要多花几万元做软装,这笔账划算吗?

苏同民用实绩打动了房东。路客现在有着70%以上的入住率和平均500元以上的入住价格,在价格达到市场两倍的情况下,入住率高于普通民宿不止两倍。这种效率对于投资者来说无疑是种诱惑。

苏同民说,目前投资路客的房东有几种不同的人。一种是家里有闲置房,且房屋条件很好的高素质、高净值房东。他们的这些闲置房以往很难变现,一来价格昂贵,二来出租毁房。在路客做「精品民宿」,这些房屋便可以投入市场;而因为「助理房东」的存在,房屋状况完全可以得到保障。

第二种是职业房东。他们手里房源较多,好房子可以从以往的短租、长租转为精品民宿,获取更高的收益。

第三种则是路客最看重的,苏同民称他们为「民宿先创人」。这些人不一定有自己的房源,但他们敏锐地发现了精品民宿的价值,冒着一定风险(如租金)投身精品民宿市场,并在客观上推动了民宿行业的变革。路客今年的快速增长,至少50%来自他们。

苏同民2015年在广州做的实验,证明了「冒险者」即便负担不低的租金,仍然可以通过精品民宿赚钱,如今这一理念仍然通行。根据路客现在的成绩,在计算软装和房租成本的前提下,精品民宿的高入住、高价格使得「民宿先创人」仍然可以在18个月内收回投资;对于以往的民宿项目来说,这一时间往往是4年以上。

苏同民说,现在精品民宿的需求还没有爆发,随着酒店进一步丧失对年轻人的吸引力,未来的投资回报,只会更好。路客民宿今年拿到了真格领投的5000万元Pre-A轮投资,预计明年加速发展,在今年的基础上翻5~10倍。

 

新民宿,新特点

就像2014年上海的那位设计师房东一样,精品民宿并不是从路客开始,而是一直有人在做。即便是公司化的运营,许多城市的小团队也早已耕耘数年。路客的价值在于,这是国内第一个覆盖全国的精品民宿平台,所有的个人和小团队,在与平台对接时,呈现的都是合作而非竞争关系。

从几年前的个人房东开始,精品民宿的价值一直在得到印证。由于面向不大相似的需求,路客的入住数据与以往的民宿呈现出区别:

  1. 客户偏年轻,30岁以下占到60%以上;

  2. 女性偏多,占到60%以上;

  3. 外国游客占20%;

  4. 适合较长的旅游,平均入住时间3晚(酒店平均不到2晚);

  5. 10晚以上的订单也有20%之多。

这些数据验证了苏同民对需求的感知。年轻人,追求品质,喜欢家的感觉,讨厌千篇一律。路客提供的高品质住宿无疑很合他们的胃口,一些房东甚至热衷于在改造后的自家房屋招待亲朋。有用户给路客公众号留言:真想每套房长租一个月,慢慢品味。

只有年轻人喜欢精品民宿吗?也未必。一位路客住户的妈妈给路客的一段留言,或许最能阐述这种观念的自然变迁:

感谢你们,孩子们,让我重新认识你们这一代,「娇气、无能」不是你们的代称。你们的理念与进取精神,细节与完美,都让我受益匪浅。你们不是在经商,而是把真诚与美传递给我们。

消费升级,住宿也不能落下。
 



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